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界面新闻编辑 | 庄键
商品住房销售制度迎来重大调整，房地产现房销售时代正式启幕。
8月28日下午，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局发布关于《完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉界面新闻，本次政策出台的背景是落实国家“十五五”规划提出的“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，构建中国房地产新发展模式、推进高质量发展。其中，改革完善商品房销售制度，核心在于有力有序推进现房销售。
本次《通知》包括完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同三方面。
首先是完善商品住房预售管理。《通知》明确，各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。
具体到规范预售条件，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。
加强预售资金监管方面，住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。同时，还要优化存量项目预售管理。
“设置主体结构封顶作为预售门槛，主要是为了防范烂尾风险。项目做到主体封顶之后，发生项目停工烂尾的概率会大幅降低，这个节点设置有现实意义。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受界面新闻采访时表示。
在其看来，现房最大优势就是“所见即所得”。过去期房销售模式下，容易出现样板房、销售承诺与实际交付房源落差较大的问题；推行现房销售，购房者可以直接看到实物房源，能够有效规避这类交付落差。从购房者角度，这两项制度调整都是利好。
《通知》同时明确，要有力有序推行商品住房现房销售，包括推进商品住房现房销售、现房销售实行备案管理，以及推行现房销售定金制。
具体而言，自《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
而且，房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。
《通知》指出，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。
一名房企内部人士也向界面新闻指出，近几年行业深度调整，新房的交付品质和工期难以得到保障，市场信心受到不小冲击。新政下，客户买房时楼栋已经封顶，交付风险已大幅降低，产品品质成为核心竞争点。此次预售制度的优化，更像是在为全面推行现房销售铺路。
《通知》第三点提出，要加强政策措施协同。各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。
具体可包括优化土地供应管理、加大融资支持力度、完善开发建设管理、推行“交房即交证”等。
其中，在融资支持方面，支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。
“配套的土地、金融政策和营商环境也激励企业转向现售。”李宇嘉向界面新闻指出。
同策研究院联席院长宋红卫告诉界面新闻，三部门出台商品住房预售监管政策，标志着“十五五”正式拉开了住房发展新模式的序幕，资金监管的升级和完善、现房销售模式的探索等，大幅降低了房地产开发、销售的杠杆，意味着“旧三高”模式的终结。
在宋红卫看来，推行主办银行制度，也是房地产配套金融制度的改革，把银行的利益与风险进行了绑定，提高了银行对风险的把控，起到了更高的资金监管责任，对于规范行业会起到很好的作用。
“但是在转型过程中，开发商会有一定的适应期，尤其是预售条件需封顶，对于开发商的资金压力会有明显提升。”宋红卫表示，同时，现房销售制度对于开发商的资金压力、资金周转时间，都会明显增加，在过渡期，相关部门也需给予融资、税收等方面政策的配套支持，只有这样，才能实现向新模式良好的过渡。
“项目得封顶才能卖，意味着资金占用的周期拉长，这也导致过去依赖高周转的模式难以为继。对于注重产品打磨的开发商而言，长期来看反而是个利好，大家比拼的不再是谁能更快地拿到预售证，而是谁能用实景呈现的品质赢得市场。”上述房企内部人士向界面新闻表示。
业内一致认为，本次政策从预售、资金、现售、土地、融资等多环节系统施策，既契合房地产发展新模式要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实制度基础。