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界面新闻编辑 | 庄键
9月21日，上海2026年第九批次集中土拍迎来关键一槌。本批次共出让三宗地块，其中静安区大宁地块备受关注。
上午，静安区大宁N070302单元117A-09地块被摆上拍卖桌，现场经过78轮竞价，最终由建发、象屿联合体以约70.5亿元摘得，成交楼面价69614元/平方米，溢价率5.48%。
本次成交的静安大宁地块，是静安区近五年体量最大的纯住宅地块。地块出让面积4.22万平方米，计容建筑面积约10.13万平方米，容积率2.4，建筑限高80米。出让前，该地块已完成新一轮控规优化，实现降容、降高，同步新增公共开放空间、优化基础教育配套。
此外，该地块无保障房配比、无中小套型硬性约束，叠加彭越浦河景资源与轨交区位优势，开发限制少、产品塑造自由度高，是上海内中环稀缺的高品质改善型宅地。
据界面新闻了解，该地块仅两组竞买联合体报名，均为市场稳健型房企组合。一方为建发&象屿，另一方由招商蛇口、南山、滨江、南通瑞城联合组成。尽管现场竞价轮数达到78轮，但整体报价节奏平稳，最终溢价率仅5.48%。
相比今年6月同板块的土拍，仅隔三个月，大宁土地市场的投资心态已明显切换。彼时，静安区大宁N070402单元081a-08地块吸引保利发展、中海、建发、招商、华润&越秀共5家竞买人竞拍，最终建发以总价72.89亿元竞得，成交楼面价81665元/平方米，溢价率29.63%。
而本次出让的大宁地块楼面价降至69614元/平方米，单价较三个月前降了约1.2万元/平方米。
对于建发短期内连续两度落子静安大宁，市场普遍认为属于板块深耕与价格维稳策略。当前头部房企普遍转向深耕核心成熟板块，通过连续补仓稳定片区价值、统一产品调性，可降低跨区域布局的不确定性。
近三年来，静安大宁推地节奏加快，板块地价在2025年3月冲至高点。当时，本次地块西侧约800米的大华·静安年华宅地，曾吸引华发、绿城、中海、招商等头部房企参与角逐，经67轮竞价后，大华以24.86亿元拿下，楼面价92659元/平方米、溢价率32.3%，刷新板块地价纪录。
2024年，静安大宁也推出了两宗地块。4月份，越秀·静安天玥地块成交，楼面价78197元/平方米。同年9月，中建玖合首次深度布局上海核心城区，以底价63.6亿元竞得大宁灵石社区商住地块，项目住宅占比79%、配建5000平方米地下文化设施，楼面价6.83万元/平方米。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉界面新闻，静安大宁地块是比较重要的改善型出让区域，可以看出区域在土地投放方面做了充分准备。
大宁板块的长期价值，依托静安区顶层规划的持续赋能。
今年1月，静安区发布《静安区“十五五”规划纲要》，提出构建“两轴一带三片区”空间格局，引导各类资源要素向轴带和片区集聚，促进静安南北高质量均衡发展。
大宁“三生”融合创新区被定位为静安南北高质量均衡发展轴的核心节点。板块向南承接南京西路、苏河湾CAZ高端商务资源与高净值人群外溢，向北联动市北高新科创产业集群，依托“科创+文创”“工作+生活”的产城融合路径，叠加大宁公园升级改造，持续夯实高端居住底盘，改善需求具备长期、稳定的产业与人居支撑。
同策咨询分析师宋红卫在接受界面新闻采访时也表示，静安区在大宁的供地核心逻辑，是锚定“减量提质、以需定供”导向，精准匹配内中环改善需求，最大化区域土地资产价值。依托市北高新产业园的高端产业人口集聚优势，补齐职住平衡短板，项目去化确定性极强。本次大体量地块入市，也是新政之后的一次试探性供地。
不过，宋红卫也指出，当前房企拿地积极性明显下降，土地热度持续降低。关键原因在于预售标准提高，以及放款延后至竣备，房企普遍面临资金压力。但值得肯定的是，优质地块虽然降温，仍有房企愿意接手。
供需端的变化，正在重塑静安楼市的基本面。宋红卫向界面新闻透露，截至2026年8月末，静安区新房存量约1600套，库存压力呈上升趋势，去化周期也在延长。随着新项目陆续入市，未来两年内静安区市场供应将持续增加。“对购房者而言，这意味着未来有更多选择空间。”
当前，静安大宁板块已有中建玖上琅宸、大华静安年华两大改善项目持续在售。
中建玖上琅宸去化相对稳健。项目于2025年9月首开140套，备案单价约14.68万元/平方米，截至2026年9月20日网签去化率82.14%；同年11月二期加推150套，去化率72.67%；2026年3月三期加推118套，均价回落至13.65万元/平方米，去化率72.88%。
大华·静安年华去化相对缓慢。项目于2025年9月28日首开105套，报价区间11.7万—13.68万元/平方米，开盘满一年仅网签55套，去化率52.38%；今年6月二期加推17套大平层，截至9月20日仅售出1套，高端大户型承接明显偏弱。
随着今年出让的这两宗地块陆续登场，大宁将新增近20万平方米住宅用地供应。供应端持续放量，板块供需关系将逐步重构，上海内中环改善市场的竞争逻辑也将随之迭代。
卢文曦判断，新规之下，项目在建造端将有更多尝试空间，户型面积段或向刚需倾斜，产品配比也可能出现调整。
接下来，大宁板块多盘同台竞技，也将推动区域竞争逻辑从依赖地段红利转向比拼产品力，开发逻辑从单一项目开发转向区域价值共建。这一转变，既在检验房企的精细化开发能力，也在重塑上海内中环改善住区的长期价值坐标。